繼去年二手房參考價(jià)公布之后，深圳住建局又公布了“房屋租賃參考價(jià)格”。

近日，為促進(jìn)深圳房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場(chǎng)價(jià)格透明度，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，并表示將根據(jù)租賃市場(chǎng)變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

本次發(fā)布的租賃參考價(jià)格覆蓋全市各區(qū)(含大鵬新區(qū))，包括4319個(gè)小區(qū)，、2042個(gè)城中村私宅、4500個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2021年2月8日，深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)后，多個(gè)城市紛紛跟進(jìn)落地二手房成交參考價(jià)，極大地改變了這些城市的二手房市場(chǎng)。不少評(píng)論認(rèn)為“房屋租賃參考價(jià)格”也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)租賃市場(chǎng)。

我們認(rèn)為，此次“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布，對(duì)市場(chǎng)租金影響相對(duì)較少，尤其是對(duì)個(gè)人房源來(lái)說(shuō)，租金價(jià)格的浮動(dòng)市場(chǎng)因素更大，政府也應(yīng)當(dāng)避免較多的價(jià)格指導(dǎo)。“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布對(duì)保租房的意義較大，以往保租房相關(guān)政策中的定價(jià)低于周邊房源價(jià)格中的周邊房源定價(jià)一直未有明確的定義，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價(jià)格”對(duì)未來(lái)保租房的建設(shè)意義更大。

2022年10月28日，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)消息，為促進(jìn)深圳房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場(chǎng)價(jià)格透明度，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，并將根據(jù)租賃市場(chǎng)變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

按照深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)，房屋租賃參考價(jià)覆蓋深圳市各區(qū)(含大鵬新區(qū))，包括4319個(gè)小區(qū)(其中，存量商品住房樓盤(pán)3786個(gè)、統(tǒng)建樓樓盤(pán)318個(gè)、商務(wù)公寓樓盤(pán)215個(gè))、2042個(gè)城中村私宅、4500個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

一直以來(lái)，深圳和其他一線城市一樣，由于高企的房?jī)r(jià)以及大規(guī)模的外來(lái)人口導(dǎo)入，絕大多數(shù)的人都通過(guò)租房解決居住需求。

發(fā)布房屋租賃參考價(jià)格，有利于促進(jìn)深圳房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和租賃市場(chǎng)價(jià)格體系公開(kāi)、透明，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”;有利于解決租賃市場(chǎng)價(jià)格信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，為租賃市場(chǎng)提供價(jià)格參考，引導(dǎo)租賃雙方合理議價(jià)。

據(jù)了解，房屋租賃參考價(jià)格以全市各類(lèi)房屋屬性數(shù)據(jù)和近一年租賃市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)等相關(guān)要求，綜合運(yùn)用地理信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析等多種批量評(píng)估技術(shù)手段最終確定。

克而瑞租售近期發(fā)布的《中國(guó)住房租賃行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2022年9月租賃市場(chǎng)逐步邁入傳統(tǒng)淡季，55城個(gè)人房源租金為32.87元/平方米/月，較上月下跌1.35%，同比下降2.49%。

由于疫情反復(fù)態(tài)勢(shì)仍然蔓延，各城市人口流動(dòng)下降，租賃市場(chǎng)活躍度一般，隨著畢業(yè)季租賃旺季過(guò)去，9月份起，租賃市場(chǎng)逐漸步入淡季，因此，租金也開(kāi)始出現(xiàn)了周期性回落。

從重點(diǎn)關(guān)注的城市來(lái)看，重點(diǎn)八城租金均呈下跌趨勢(shì)。同比來(lái)看，深圳、杭州、武漢、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上漲;環(huán)比來(lái)看，八城租金環(huán)比均下跌，其中，深圳、上海、杭州租金環(huán)比下跌明顯。

深圳受疫情反復(fù)和畢業(yè)季旺季消退影響，整體租賃市場(chǎng)反響度一般，個(gè)人房源租金同環(huán)比下跌顯著，為88.28元/平方米/月，環(huán)比下跌6.25%，同比下跌8.41%。較2021年1月至今深圳個(gè)人房源租金平均92.77元/平方米/月還跌出4.49元/平方米/月。

除受租賃淡季影響外，保租房加速入市運(yùn)營(yíng)也在一定程度上影響租金下跌。

對(duì)比此次發(fā)布的《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，平均商品住房參考租賃價(jià)格67.5元/平方米/月，商務(wù)公寓參考租賃價(jià)格85.7元/平方米，統(tǒng)建樓參考租賃價(jià)格44.3元/平方米。

與之相對(duì)應(yīng)的，以商品房為主的深圳個(gè)人房源租金9月價(jià)格為88.28元/平方米/月，分散式公寓租金為137.28 元/平方米/月;以商務(wù)公寓為主的集中式公寓租金為86.01元/平方米/月，由此可見(jiàn)，深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格與目前市場(chǎng)平均價(jià)格相比較低。

2021年2月8日深圳發(fā)布二手房成交參考價(jià)，在此之后有約15個(gè)城市跟進(jìn)，二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施之后，多地二手房成交規(guī)模銳減，價(jià)格應(yīng)聲下跌。

典型如深圳，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)驟然降溫，成交均價(jià)自2021年2月的7萬(wàn)元/平方米左右，逐漸下跌至年末的6萬(wàn)元/平方米，至今成交均價(jià)已低于6萬(wàn)元/平方米。

對(duì)此，部分評(píng)論認(rèn)為，此次深圳發(fā)布“房屋租賃參考價(jià)格”也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)租賃市場(chǎng)。

我們認(rèn)為，二手房參考價(jià)的重點(diǎn)在于深圳各大銀行陸續(xù)將根據(jù)成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款，通過(guò)與銀行的聯(lián)動(dòng)，配合貸款指導(dǎo)政策等一整套組合拳，以實(shí)現(xiàn)降杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次房屋租賃參考價(jià)格的發(fā)布，其目的還是在于能夠正確引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，保護(hù)租賃權(quán)益。對(duì)于租賃當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，可參照租賃參考價(jià)格，結(jié)合物業(yè)類(lèi)型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設(shè)施設(shè)備、升級(jí)改造、特殊用途等客觀實(shí)際和差異，自主協(xié)商確定符合自身實(shí)際的租賃價(jià)格。

我們認(rèn)為，租金價(jià)格更多還是受市場(chǎng)供求情況來(lái)決定的，尤其是對(duì)個(gè)人房源來(lái)說(shuō)，即便是同一小區(qū)、不同戶型、新舊程度都會(huì)極大的影響租金價(jià)格，不能簡(jiǎn)單的以“參考價(jià)格”的方式一刀切。

因此，對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)該避免過(guò)多的價(jià)格指導(dǎo)，租金價(jià)格起伏變化頻繁，租房市場(chǎng)應(yīng)視具體情況而定。

與此同時(shí)，自去年起，保障性租賃住房的建設(shè)在不斷加快落實(shí)中，對(duì)于保租房相關(guān)政策中的定價(jià)低于周邊房源價(jià)格中的周邊房源定價(jià)一直未有明確的定義，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價(jià)格”對(duì)保租房來(lái)說(shuō)有了相對(duì)明確的價(jià)格定義，對(duì)未來(lái)保租房建設(shè)的意義較大。

對(duì)于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，確實(shí)應(yīng)該給予一定的價(jià)格指導(dǎo)，使其發(fā)揮保障作用，成為市場(chǎng)有效補(bǔ)充。

綜合來(lái)看，此次深圳“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布對(duì)目前整體市場(chǎng)的約束性相對(duì)較小，尤其是對(duì)個(gè)人房源來(lái)說(shuō)租金價(jià)格的浮動(dòng)市場(chǎng)化因素更大。

從政策本身來(lái)看，主要還是引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，對(duì)于正常的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，應(yīng)當(dāng)避免過(guò)多的價(jià)格指導(dǎo)。

在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策主基調(diào)下，“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布更有利于推動(dòng)保租房的發(fā)展，未來(lái)隨著保租房的加快發(fā)展、加速認(rèn)定，保租房也將更好的發(fā)揮其保障作用。

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